投资房产必须要算的经济账

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今天在网上看到一篇《警告：投资小户型不当每年亏8000元》的网文，觉得作者是狠下了一番功夫的，他的分析过程与结论很值得玩味。当前火爆的深圳楼市确实很诱人，谁借我一双慧眼，让我看看这些投资客是像前些年股市中是击鼓传花的游戏呢，还是确实揸到宝了？我有点忍不住手痒，也来分析一把，看看究竟是否合适投资房地产。

下面，我先导入他分析数据与结论（节选）：
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首先是出租收入情况
按照国际惯例，租金的实际收入是名义收入的70%。例如一套房子，中介说能租1600元/一个月，扣除空置、中介、折旧等费用，年实际租金收入应该是：1600*12*70%。

第二：装修折旧
这一项经常会被人忽略，实际上简单装修家电家私的房子，每年的折旧是巨大的。实际上对于小
户型，每平米在简单装修家电家私要512元，按照家电目前的建议寿命是6年，由于出租对装修和
家电的使用寿命影响大，按6年折旧。每年85元/平方。

第三：出租目标客户
例如是月收入是8000的白领，他们每个月拿20%的钱租房子，约为1600元。

基于以上的情况，我们来看一个40平米的典型小户型。
面积：40
单价：6500
首期两成：6500*40*0.2=52000

结论：在贷款利率为8%的情况下，每年实际这样的房产是亏8000元，还要亏上20年才可以赚钱！（确切地说，他的结论应该理解为由于房租小于月供，要20年后才可以出现正现金流。那么这个房产的究竟需要我们投入多少资金才出现了正的现金流呢？究竟什么时候投资可以收回本金呢？这个才是我关心的重点！）

实际上估计没人会考虑持有投资型房产20年以上的，看看他分析的“短线炒楼的考虑”的结论：
买出和抛出二手楼，其交易费用就占了总房价的7%。如果我们期望用8成贷款20年的方式来炒房子，期望年收益率是6%。按贷款利息6.03%，所得税率20%计算，持有房产一年，房价涨幅达到15%才有意义。
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我来就我所关心的几个方面来做个简单分析：
一、20年下来投资成本究竟有多大
首期52000，每年需要投入8000，那么总共20年合计大约为：52000+8000*20=212000。也就是说需要总投资20万，虽然前期一次性投资才8万左右（首期加装修）。

二、什么时候投资收回本金呢？
20年我们投入了20万，开始不用供楼了，也就是慢慢收回本金的时候到了。简化计算如下：每年收回1600*12*70%=13440，投资回收期为20+212000/13440=35.8年。

三、短线炒楼，N年后转让的情况会如何
投入8万元付首期加装修款，然后每年需要弥补供楼缺口（月供减房租），简化计算如下：8000-85*40=4600，这里把装修折旧给扣回来了。
1、1年后转让
第1年大约投入8.5万。
期望年收益率6%，超出原价部分需缴纳20%所得税，那么期望的收益为85000*0.06/(1-0.2)=6375。
不考虑贷款利率等因素，只考虑交易费用7%，那么1年后卖价应该为(6500*40+6375)*(1+0.07)=285021.25。
房价的实际涨幅将为：(285021.25-(6500*40))/(6500*40)=9.6%。
这个和他的结论存在较大差距，但是按我国所谓专家建议的房价涨幅不超过7-8%为健康，买房仍然不太合适！

2、3年后转让
3年大约投入总额为9.5万。期望的总收益为95000*0.06*3/(1-0.2)=21375。
3年后的卖价为(6500*40+21375)*(1+0.07)=301071.25。
房价的每年实际涨幅将为：(301071.25-(6500*40))/(6500*40)/3=5%。
奇怪了，3年后卖房子反而比1年后卖房子划算啊！房子真的是放得越久越合算？看来是我这个计算方法太过简单了！
如果考虑到银行复利的因素影响，我估计收益也绝对不会乐观！
而且旧房子的单价，很多人都要扣除已使用年限来折算与70年产权的新建楼房进行比较的！

结论
投资房产，绝对需要慎重。就目前深圳楼市的形势而言，固然我们可以说住房是稀缺产品，不同于一般消费品，但是20%以上的年度涨幅足以说明，目前深圳楼市确实是进入了击鼓传花的搏傻阶段，每个买房子的人都在赚，也意味着每个人都不赚的大萧条日子也就很快来临了！